I.- LOGEMENT À USAGE TOURISTIQUE (VUT)
1.- Définition
En Andalousie, les logements à usage touristique sont réglementés par le décret 28/2016 du 2 février, récemment modifié par le décret 31/2024 du 29 janvier.
On entend par VUT les logements équipés pour une utilisation immédiate, situés dans des immeubles où le service d’hébergement est proposé à la location dans la Communauté autonome d’Andalousie, de manière habituelle et à des fins touristiques.
Il est interdit d’exploiter comme logements à usage touristique :
• Les logements soumis à un régime de protection publique.
• Les logements situés dans des immeubles dont les titres constitutifs ou les statuts de la communauté des propriétaires contiennent une interdiction expresse de l’activité d’hébergement touristique.
• Les unités d’hébergement situées dans des établissements d’hébergement touristique qui doivent occuper la totalité ou une partie indépendante du bâtiment.
• Les logements reconnus comme « assimilés à hors urbanisme », sauf autorisation préalable expresse de l’organisme municipal compétent pour le changement d’activité, conformément à la législation urbanistique et environnementale.
D’autre part, sont exclues du champ d’application de la VUT les logements cédés à un même utilisateur touristique pour des périodes continues supérieures à 2 mois, auquel cas il s’agit d’une location saisonnière, ainsi que les établissements d’appartements touristiques du groupe conjoint (AT), entre autres.
2.- Obligations du propriétaire de l’établissement
Tout d’abord, pour commencer à fournir le service d’hébergement dans le logement, la personne ou l’entité qui exploite ce service, en tant que propriétaire ou non-propriétaire titulaire d’un titre habilitant, devra présenter la déclaration responsable correspondante sous forme électronique auprès du ministère régional compétent en matière de tourisme, dans laquelle elle déclare le respect des exigences établies dans le présent décret, et pourra dès lors faire de la publicité pour ce logement en tant que logement à usage touristique.
Sans préjudice des exigences minimales relatives aux logements eux-mêmes et à leurs équipements, le titulaire de l’exploitation de la VUT devra respecter, entre autres, les obligations suivantes :
• Fournir aux utilisateurs un numéro d’assistance téléphonique accessible 24 heures sur 24 afin de répondre et de résoudre immédiatement toute question ou incident concernant le logement.
• Nettoyer le logement à l’arrivée et au départ de nouveaux utilisateurs.
• Mettre à la disposition des utilisateurs les formulaires officiels de réclamations et de plaintes de la Junta de Andalucía (gouvernement régional d’Andalousie) et les afficher dans un endroit visible à l’intérieur du logement.
• Informer les utilisateurs des règles de cohabitation de la communauté des propriétaires, des zones à usage restreint, de celles relatives à l’utilisation des installations, des dépendances et des équipements du logement, ainsi que de toute autre information exigée par le décret.
• Remettre un justificatif de paiement des services et des acomptes versés, le cas échéant, avec les informations suivantes, sans préjudice du respect des dispositions fiscales en vigueur : identification du propriétaire de l’exploitation du logement ; identification du logement et son code d’inscription au Registre du tourisme d’Andalousie ; identification de l’utilisateur ; nombre de personnes hébergées ; date d’arrivée et de départ ; et prix du service souscrit et date de paiement.
• Informer les utilisateurs si l’établissement est affilié au système d’arbitrage en matière de consommation.
À la liste des obligations ci-dessus, il convient d’ajouter que le propriétaire de l’exploitation, qu’il soit propriétaire ou non titulaire d’un titre habilitant, sera responsable devant l’administration touristique et les utilisateurs.
En outre, les propriétaires de logements à usage touristique seront tenus de tenir à jour une liste des logements et de communiquer au Registre du tourisme d’Andalousie toute modification les concernant, qu’il s’agisse du lien juridique qui les habilite à l’exploitation ou des conditions propres à chacun des logements exploités.
Une fois défini le concept de VUT et les principales obligations de son exploitant, nous nous concentrerons sur sa distinction avec l’AT et sur les conséquences juridiques découlant de cette distinction.
II.- ÉTABLISSEMENTS D’APPARTEMENTS TOURISTIQUES DE TYPE ENSEMBLE (AT).
Les établissements d’appartements touristiques sont régis par le décret 194/2010 du 20 avril relatif aux établissements d’appartements touristiques.
Est considéré comme établissement d’appartements touristiques tout ensemble d’unités d’hébergement destiné à fournir un service d’hébergement touristique, disposant d’un mobilier et d’installations adaptés à la conservation, à la préparation et à la consommation d’aliments et de boissons dans chaque unité d’hébergement, et exploité en commun par une même personne titulaire.
Ainsi, les établissements d’appartements touristiques de type ensemble sont ceux composés de trois unités d’hébergement ou plus situées dans un même immeuble ou groupe d’immeubles contigus ou non, n’occupant qu’une partie de ceux-ci, dans lesquels est fourni le service d’hébergement touristique.
À cette fin, on entend par groupe d’immeubles non contigus un groupe composé de deux s ou plus situés dans un même lotissement ou un même quartier résidentiel doté d’installations ou de services communs.
Par conséquent, le même propriétaire ne peut exploiter trois unités d’hébergement ou plus en régime VUT, lorsque celles-ci se trouvent dans le même immeuble ou dans le même lotissement ou centre résidentiel doté d’installations ou de services communs ; dans ce cas, il doit le faire sous la forme d’appartements touristiques (AT), soumis à une réglementation et à un régime différents.
III.- CONSÉQUENCES JURIDIQUES DE LA DISTINCTION
La distinction entre les deux figures (VUT et AT) n’est pas purement abstraite ou théorique, bien au contraire, elle a des implications pratiques importantes pour leurs propriétaires et les autres opérateurs touristiques.
Nous énumérons ci-dessous, sans prétendre à l’exhaustivité, celles que nous considérons comme les plus importantes :
1. Nombre maximum d’unités d’hébergement : les AT ne sont pas soumis à un nombre maximum, mais les VUT ne peuvent pas dépasser deux unités dans un même bâtiment ou dans le même lotissement ou centre résidentiel doté d’installations ou de services communs, sous peine d’être traités comme des AT.
2. Interdiction d’usage résidentiel : L’AT est limité par l’interdiction d’utiliser les logements composant les établissements d’appartements touristiques à tout autre usage, y compris résidentiel. Même le registre foncier mentionnera, dans une note marginale, la limitation du droit d’usage qui incombe à chaque unité d’hébergement en faveur de l’entreprise exploitante, ainsi que la période pendant laquelle elle est soumise à un usage touristique.
Toutefois, la VUT ne sera pas affectée par cette interdiction (par exemple, son propriétaire pourra combiner l’exploitation du logement avec son usage personnel pendant les périodes où le service n’est pas fourni).
3. Licence d’activité / d’ouverture : Conformément à l’article 3.2 du décret 194/2010 du 20 avril, nous pouvons comprendre que les établissements d’AT ont besoin d’une licence d’activité ou d’ouverture.
Pour sa part, la VUT pourra commencer son activité sur simple inscription au Registre du tourisme d’Andalousie.
4. Durée : L’article 25 du décret 194/2010 du 20 avril, après la modification apportée par le décret 31/2024, supprime la limite temporelle d’utilisation de l’unité d’hébergement de l’AT.
En revanche, la location d’une VUT ne peut excéder 2 mois par utilisateur.
5. Catégorie : Les AT sont classés, en fonction du niveau de qualité des installations et des services de l’établissement, de 1 à 2 clés pour le groupe ensemble et de 1 à 4 clés pour le groupe bâtiments.
Les VUT ne sont quant à elles pas soumises à cette catégorisation.
6. Normes : Les normes exigées des AT sont plus élevées, avec des exigences plus strictes en matière d’admission, d’accueil, de services, de symboles distinctifs affichés dans l’établissement et d’inscription de la limitation d’utilisation de l’unité d’hébergement au registre foncier. Dans cette optique, ils seront soumis à des inspections plus strictes de la part de l’ , de la mairie et du ministère régional, y compris en ce qui concerne la classification adéquate de l’établissement.
En conclusion, par le biais de cette note, nous avons simplement souhaité expliquer de manière simple et accessible que les termes « logement à usage touristique » et « appartement touristique », loin d’être synonymes, sont soumis à des exigences et à des réglementations différentes, cette distinction ayant une grande importance pratique.
