1.- Виды залога и правовые последствия
В практике операций с недвижимостью залог представляет собой дополнительное условие договора или предварительного договора купли-продажи, заключающееся в передаче частичной суммы денег в счет согласованной цены, хотя он может выполнять различные функции. Таким образом, залог выступает в качестве знака, предназначенного для подтверждения сделки, обеспечения исполнения договора путем предусмотрения последствий его неисполнения или, в соответствующих случаях, для установления права на отказ от сделки с заранее определёнными экономическими последствиями.
1.1.- Подтверждающий залог
Подтверждающий залог представляет собой денежный аванс в рамках уже заключенного договора купли-продажи, цель которого — укрепить его существование и обязательную силу.
В данном случае платеж является актом исполнения договора, поскольку он полностью связывает стороны, и односторонний отказ от него невозможен. Следовательно, если одна из сторон не выполняет принятое на себя обязательство, другая сторона может выбрать расторжение договора или обращение в суд с требованием его исполнения, имея в обоих случаях право на соответствующую компенсацию убытков в соответствии со статьёй 1124 Гражданского кодекса.
На практике то, что описано в предыдущем абзаце, означает, что покупатель не может расторгнуть договор, ограничившись убытком в размере уплаченной суммы, равно как и продавец не может сделать это, вернув вдвое большую сумму, чем полученная. Кроме того, неуплата со стороны покупателя не приводит к автоматическому расторжению договора; в любом случае, в соответствии со статьёй 1504 Гражданского кодекса, продавец должен предварительно направить судебное или нотариальное требование, поскольку до этого момента покупатель сохраняет право произвести оплату и избежать расторжения договора.
1.2.- Штрафной залог
Штрафной залог, со своей стороны, имеет правовой характер штрафной оговорки, функция которой заключается в заранее установленном определении размера возмещения, подлежащего уплате в случае неисполнения обязательств, в соответствии со статьей 1152 и последующими статьями Гражданского кодекса.
Как правило, данная штрафная оговорка заменяет возможную компенсацию убытков, а также проценты, которые могли бы применяться в случае неисполнения обязательств. Тем не менее, стороны, осуществляя свою автономию воли, могут договориться о том, что штрафной залог будет суммироваться с другими средствами правовой защиты, предусмотренными законом.
Независимо от вышесказанного, следует отметить, что штрафной залог также не предоставляет сторонам права на отказ от договора, поскольку он служит исключительно в качестве заранее установленной компенсации убытков, вызванных неисполнением обязательств. Следовательно, даже если был оговорен штрафной залог, ничто не препятствует обращению в суд с требованием принудительного исполнения договора.
1.3.- Штрафные залоги
Режим штрафных залогов отличается от предыдущего, поскольку речь идет о явно выраженном соглашении, включенном в договор или предварительный договор купли-продажи, которое дает любой из сторон право расторгнуть соглашение.
Таким образом, залог включает в себя право на отказ от договора. Если одна из сторон решает не продолжать исполнение договора, другая сторона не может требовать его исполнения. Вместо этого применяется оговоренный порядок, который, как правило, заключается в утрате внесенного залога в случае отказа покупателя или в возврате двойной суммы полученного залога в случае отказа продавца.
В этом контексте в случае штрафных залогов особое значение приобретает институт отказа от сделки, поскольку любая из сторон может отказаться от сделки без признания этого нарушением договора, при этом применяются оговоренные экономические последствия за осуществление данного права.
Штрафные залоги являются наиболее распространенными в практике купли-продажи недвижимости и, в свою очередь, являются единственными, которые прямо регулируются Гражданским кодексом (ст. 1454 ГК). Однако это не означает, что они применяются в качестве дополнительной меры. Напротив, их толкование носит ограничительный характер, и в преобладающей судебной практике считается, что, если явно не указано иное, залог представляет собой простое подтверждение заключения договора и его обязательного характера для обеих сторон. Это соответствует как общему режиму неисполнения взаимных обязательств (ст. 1124 ГК), так и принципу обязательной силы договоров.
Таким образом, при отсутствии четких указаний залог считается подтверждающим: он не дает права свободно отказаться от договора, а усиливает обязательный характер соглашения. Только в случае явного соглашения он может действовать как штрафной залог, то есть как исключение, позволяющее любой из сторон отказаться от договора при условии предварительно установленных экономических последствий.
По этой причине применение режима штрафного залога требует заключения явного соглашения на этот счет с четким указанием его правовых последствий, причем, согласно судебной практике, одной лишь ссылки на статью 1454 Гражданского кодекса недостаточно.
2.- Судебная практика Верховного суда
Постановление Верховного суда № 270/2025 (STS 726/2025) имеет особое практическое значение для сектора недвижимости, поскольку в нем рассматривается часто возникающий в деятельности данного сектора вопрос: правильная юридическая квалификация частного договора (предварительного договора или договора купли-продажи) и различных видов залоговых сумм.
В рассматриваемом деле покупатель утверждал наличие уже заключенного договора купли-продажи (подтверждающий залог), в то время как продавец отстаивал, что речь шла о договоре или предварительном договоре купли-продажи с штрафным залогом.
Характер договорных отношений и, в частности, функция, придаваемая залоговому взносу, имеют решающее значение для сторон, поскольку определяют существенно различающиеся правовые последствия в отношении их прав и обязанностей, обусловливая как возможность принудительного исполнения, так и экономические последствия неисполнения, как будет подробно изложено в последующих разделах.
С учетом вышесказанного необходимо дать более точное определение различным видам залога, признаваемым судебной практикой.
В решении Верховного суда № 726/2025 спорным вопросом являлось толкование договора, определение его правовой квалификации и установление того, какой вид залога был оговорен.
Если речь шла о штрафном залоге, как это понимал суд первой инстанции:
- Существовал предварительный договор или обещание купли-продажи с штрафным залогом.
- Покупатель не выполнил свои обязательства по оплате, что привело к утрате внесенного залога.
- По истечении установленного срока оформления договора купли-продажи, при отсутствии его оформления, продавец был освобожден от своих обязательств и смог продать недвижимость третьему лицу.
Если речь шла о подтверждающем залоге, как утверждал Провинциальный суд:
- Сделка купли-продажи уже была заключена.
- Несмотря на неуплату со стороны покупателя, продавец нарушил бы свои обязательства, продав недвижимость третьему лицу без предварительного направления судебного или нотариального требования, предусмотренного статьёй 1504 Гражданского кодекса.
• В связи с наличием взаимного неисполнения обязательств применялся общий режим неисполнения договорных обязательств, предусмотренный статьёй 1124 Гражданского кодекса. Следовательно, не требовалось ни удержания залога, ни его возврата в двойном размере, а лишь его возврат покупателю, хотя и без надбавки, присущей штрафному залогу.
Верховный суд пришел к выводу, что залог следует квалифицировать как штрафной. Соответственно, он отменил решение Провинциального апелляционного суда и подтвердил решение суда первой инстанции, отклонившее иск покупателя. В обосновании своего решения Суд в первую очередь применил критерий буквального толкования статьи 1281 Гражданского кодекса, напомнив, что когда условия договора ясны и не оставляют сомнений в намерениях сторон, следует руководствоваться их буквальным смыслом, без необходимости прибегать к вспомогательным критериям толкования, предусмотренным в последующих статьях.
3.- Практическое значение и выводы
Таким образом, постановление Верховного суда № 726/2025 содержит чрезвычайно ценный урок для сектора недвижимости: квалификация частного договора и вида залога полностью определяет применимый правовой режим и последствия в случае спора, поскольку от этого зависят такие существенные вопросы, как наличие или отсутствие права на отказ от договора, возможность требовать принудительного исполнения и судьба первоначально переданных сумм.
Хотя Гражданский кодекс прямо предусматривает только один вид залога — штрафной залог (ст. 1454 ГК) — и даже несмотря на то, что эта форма является предпочтительной в практике операций с недвижимостью, следует иметь в виду, что в судебной практике её применение носит ограничительный характер. Вместе с тем ничто не мешает сторонам, осуществляя автономию воли, изменять данный общий режим, при условии что соглашение является действительным, то есть не противоречит закону, морали или общественному порядку (ст. 1255 ГК).
Таким образом, постановление Верховного суда вновь подчеркивает важность того, чтобы предварительные договоры, обещания о покупке или договоры купли-продажи, оформленные в виде частного документа, были составлены достаточно ясно и с соблюдением технико-юридической точности, чтобы избежать трудностей с толкованием и, в конечном итоге, судебного разбирательства возможных споров.
В конечном счёте, постановление Верховного суда № 726/2025 подтверждает устоявшуюся реальность: точность формулировок не только предотвращает судебные споры, но и напрямую влияет на их исход.
