Верховный суд отменил Единый реестр краткосрочной аренды. Мы анализируем последствия для жилья, используемого в туристических целях, предложений на онлайн-платформах и регистрации в реестрах автономных сообществ.
Постановлением Верховного суда от 19 мая 2026 года, опубликованное в Официальном вестнике Испании (BOE) от 8 июня, отменило положения Королевского декрета № 1312/2024 от 23 декабря, касающиеся процедуры единой регистрации договоров аренды и обязательства внесения записи в Реестр недвижимости для получения регистрационного номера, позволяющего предлагать услуги по краткосрочной аренде жилья через онлайн-платформы. Указанное решение было подтверждено последующими решениями от 21 мая 2026 года, опубликованными в Официальном вестнике Испании (BOE) от 26 июня, и от 1 июня 2026 года, опубликованными в Официальном вестнике Испании (BOE) от 18 июля.
Единый реестр краткосрочной аренды был создан в качестве государственного инструмента, предназначенного для присвоения уникального идентификационного номера каждому объекту недвижимости, предлагаемому для краткосрочной аренды через цифровые платформы. Указанный регистрационный номер являлся необходимым условием для размещения предложения о сдаче жилья на онлайн-платформах и выдавался Реестром недвижимости.
Правовое обоснование Верховного суда: отсутствие полномочий и запрет на дублирование реестров.
С одной стороны, Верховный суд приходит к выводу, что создание Единого реестра вышло за пределы полномочий государства и нарушило конституционную систему распределения полномочий. То есть оспариваемое положение не ограничивается установлением механизмов административной координации или обмена информацией, а создает полноценный административный реестр, наделяющий правом на осуществление деятельности, регулирование которой относится к компетенции автономных сообществ.
Кроме того, Высший суд отмечает, что указанный реестр создает явную дублируемость по отношению к автономным туристическим реестрам, которые уже выполняют функции идентификации, контроля и инспектирования жилых помещений, предназначенных для туристической аренды.
Таким образом, данное постановление представляет собой подтверждение конституционного принципа, согласно которому государство не может принимать на себя исполнительные полномочия, относящиеся к автономным сообществам, под видом инструментов административной координации.
Практические последствия.
Непосредственным следствием стало упразднение Единого государственного реестра и, соответственно, отмена идентификационного номера, присваиваемого Реестром недвижимости.
Следовательно:
- Отпадает обязанность получать номер Единого реестра для размещения объявлений о краткосрочной аренде жилья на онлайн-платформах.
- Реестры автономных сообществ остаются без изменений.
Единое цифровое окно продолжает действовать.
Признание Единого реестра недействительным не влечет за собой исчезновение системы обмена информацией, предусмотренной европейским законодательством.
Верховный суд проводит четкое разграничение между административным реестром и Единым цифровым окном по вопросам аренды, цель которого заключается исключительно в централизации информации, передаваемой цифровыми платформами.
Следовательно, онлайн-платформы должны продолжать ежемесячно передавать данные о деятельности по каждому объекту для их дальнейшей передачи автономным сообществам и муниципалитетам, которые, как и ранее, будут осуществлять функции инспектирования и контроля.
Реестр туризма Андалусии (RTA) не затрагивается.
Регистрация в Реестре туризма Андалусии по-прежнему является обязательной для тех жилых объектов, на которые распространяется автономное законодательство о жилых объектах туристического назначения — Декрет № 28/2016 от 2 февраля «О жилых объектах туристического назначения».
Таким образом, владельцы этих объектов недвижимости должны и впредь выполнять обязательства по регистрации и уведомлению, предусмотренные законодательством Андалусии.
Выводы.
Верховный суд упраздняет Единый реестр краткосрочной аренды, посчитав, что его создание выходило за рамки полномочий государства и дублировало функции, уже возложенные на автономные сообщества.
В результате отпадает необходимость получения регистрационного номера, выдаваемого Реестром недвижимости, в качестве условия для размещения предложений о краткосрочной аренде жилья на цифровых платформах, при этом это не затрагивает действие Единого цифрового окна и автономных туристических реестров, которые продолжают функционировать в полном объеме.
