Постановление относительно объектов недвижимости, сдающихся в аренду в туристических целях.

1.- Применяемое законодательство.-

Закон 4/2013, от 4 июня, о мерах, способствующих продвижению рынка аренды объектов недвижимости внёс поправки в Закон 29/1994, от 24 ноября, об Аренде городских объектов недвижимости, в котором также упоминалась аренда недвижимости на короткие сроки, исключая из сферы применения закона данную аренду, что привело к юридической неопределённости.

В связи с тем, что местные органы правительства каждого автономного округа получили полномочия для регулирования вопроса об аренде на короткий срок, Правительство Андалусии утвердило Постановление 28/2016, от 2 февраля, с целью регулирования временной аренды объектов недвижимости, которые сдаются в аренду вместе с мебелью и полностью оборудованные, для непосредственного въезда для проживания, с целью получения  прибыли от аренды.

Вышеуказанное Постановление было опубликовано 11 февраля 2016 г. в Официальном Вестнике Правительства Андалусии и вступило в силу 11 мая 2016 г.

2.- Сфера применения.-

Постановление касается объектов недвижимости всех видов (квартиры, односемейные дома, таунхаусы), которые имеют следующие характеристики:

·         Сдача а аренду с получением оплаты взамен.

·         Срок сдачи в аренду одному и тому же лицу должен составлять меньше двух месяцев. Если данный срок выше, тогда речь будет идти не об аренде в туристических целях, а об обычной аренде, которая будет регулироваться Законом об Аренде городских объектов недвижимости.

·         Объекты недвижимости должны быть расположены в жилых районах. Таким образом, исключаются объекты, расположенные в сельской местности, которые регулируются отдельным законодательством (статья 48 Закона 13/2011, от 23 декабря, а также Постановление 20/2002, от 29 января, о Туризме в Сельской Местности и об Активом Туризме).

·         Объект недвижимости не должен состоять из трёх или более жилых единиц (как например, апарт-отели), относящихся к одному и тому же объекту, который принадлежит одному собственнику, который эксплуатирует объекты с одной и той же целью. В этом случае, речь будет о туристических апартаментах, а не об аренде в туристических целях.. Туристические апартаменты регулируются отдельным законом очень похожим на закон об отелях (Постановление 194/2010, от 20 апреля).

Таким образом, аренда с целью туризма – это аренда объектов недвижимости, расположенных в жилых районах, за которую арендодатель будет получать арендную плату, на территории Автономного Округа Андалусии, занимаясь арендой на постоянной основе в туристических целях.

Считается, что речь идёт об аренде на постоянной основе и в туристических целях, если объект рекламируется в туристической сфере. Данная реклама может заключаться в объявлених на сайтах, с возможностью резервирования объекта, или же через агентства недвижимости.

3.- Регистрация объекта недвижимости в Реестре Туризма Андалузии.-

Начиная с 11 мая 2016 г. необходимо регистрировать соответствующие объекты недвижимости в Реестре Туризма Андалусии, используя форму под названием “Ответственная декларация” (“Declaración Responsable”).

Объект недвижимости может выставляться в рекламных целях только после регистрации в данном Реестре.

Любое изменение или поправку в зарегистрированных данных необходимо будет сообщать Министерству по делам туризма.

Будет считаться незаконным использование объектов недвижимости без предварительной регистрации в Реестре Туризма, что будет представлять собой серьёзное нарушение с санкциями от 2.000 до 18.000 €, максимум.

4.- Требование к объектам.-

Объекты недвижимости, сдающиеся в аренду в туристических целях (меньше чем на два месяца), должны обязательно соблюдать следующие требования:

·         Лицензия на первое вселение.

·         Прямая вентиляция с внешнем средой и возможность затемнения оконных отверстий (жалюзи или шторы).

·         Мебель для немедленного въезда.

·         Отопление и кондиционер с холодным воздухом.

·         Аптечка первой помощи.

·         Туристические брошюры ( в физическом или электронном виде).

·         Уборка в момент въезда или выезда.

·         Постельное бельё и предметы домашнего обихода.

·         Контактный номер для пользователя.

·         Информация относительно использования электробытовых приборов.

·         Информация о внутренних нормах Товарищества Собственников.

Данные требования не являются обязательными к применению до 11 мая 2017 года, для того, чтобы у собственников был один год для оборудования объектов недвижимости.

Перед сдачей в аренду, должен быть подписан и передан арендатору договор, который должен содержать, как минимум, следующие данные: идентификационные данные лица, которое сдаёт в аренду объект; регистрационный код, полученный в Реестре Туризма Андалусии; данные арендаторов, цена и срок аренды, указывая дату заезда и дату выезда, а также контактные данные для арендатора.

Стороны могут свободно договариваться о цене, депозите, предварительной оплате и т.д. В любом случае, лицо или компания, сдающие объект в аренду, должны передать пользователю подтверждение об оплате.

Если в договоре ничего не указано относительно времени заезда и выезда, тогда будет считаться время заезда 16:00, а время выезда 12:00.

6.- Проверки и санкции.-

В соответствии с Постановлением, Служба Проверки Министерства, уполномоченного по делам туризма, будет осуществлять контроль соблюдения обязанностей, предусмотренных в Постановлении, в соответствии с Законом 13/2011, от 23 декабря, и Постановлением 144/2003, от 3 июня, о Контролировании Туризма.

Система санкций за нарушение Постановления об аренде объектов недвижимости в туристических целях регулируется в Разделе  VIII Закона 13/2011, от 23 декабря, в котором рассматриваются три вида санкций: незначительные, серьёзные и очень серьёзные.

В соответствии с новым Постановлением, собственник объекта недвижимости несёт ответственность за соблюдение Постановления, за исключением, если он передаёт права на эксплуатацию или использование объекта в туристических целях другому лицу или компании. При подписании договора с передачей прав на пользование в пользу агентства недвижимости, данное агентство недвижимости и будет нести ответственность за соблюдение Постановления.

При отсутствии данного договора, агентство недвижимости будет считаться посредником в оказании услуг по размещении туристов, а собственник объекта недвижимости будет считаться ответственным лицом по соблюдению данных правил.