La celebración de las Juntas de Propietarios en el régimen de propiedad horizontal a raíz del RDL 8/2021, de 4 de mayo.

El pasado 25 de octubre de 2020 entró en vigor el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, lo que todos conocemos y hemos venido sufriendo necesariamente.

Pues bien, la vigencia de dicho estado de alarma fue prorrogada hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021 en virtud del Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el citado Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre; es decir, a partir del referido día 9 de mayo de 2021 dejará de tener vigencia el estado de alarma, así como todas aquellas medidas dictadas al amparo del mismo por las autoridades competentes.

Por razón de lo anterior, se ha dictado el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, el cual contiene determinadas regulaciones que afectan a la forma de adopción de nuevas medidas de control sanitario, así como adicionalmente a otras cuestiones relacionadas, siendo las que aquí se van a exponer las medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal.

En este sentido, lógicamente, por razón de la pandemia y de las medidas adoptadas, en las comunidades de propietarios no se han estado desarrollando las preceptivas juntas por las limitaciones que existen para su celebración presencial y las dudas sobre la posibilidad de adoptar acuerdos de manera telemática, dado que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, no prevé la posibilidad de desarrollar las reuniones a distancia.

De esta manera, para paliar esta situación provocada por las medidas sanitarias, en primer lugar, el artículo 2 del Real Decreto-ley 8/2021 ha suspendido hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal, así como las obligaciones de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas y el presupuesto anual, debiéndose entender como prorrogados el último presupuesto y los órganos de gobierno hasta la celebración de una nueva junta.

No obstante, en segundo lugar, el artículo 3, como excepción a lo regulado en el artículo 2 respecto a la suspensión, permite que, en determinados supuestos, la junta pueda celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, siendo también posible la adopción de un acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática.

En concreto, a solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el día 31 de diciembre de 2021 (por ejemplo: acuerdos atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10.1.b de la Ley 49/1960), la junta de propietarios podrá reunirse y celebrarse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad oportunas, según el apartado cuarto del artículo 3, o bien través de los medios telemáticos a los que ya se ha hecho referencia.

En cualquier caso, como se ha adelantado, según el apartado segundo del artículo 3, la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, requiriéndose que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios (siendo el administrador responsable del cumplimiento de dicho presupuesto), que el secretario reconozca la identidad de los asistentes a la junta y así lo exprese en el acta, considerándose el domicilio de la reunión a efectos formales aquél en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador.

Además, según el apartado tercero del artículo 3, también será posible la adopción del acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal u otra comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación. En dicho supuesto, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación (que deberá expresarse de manera clara), la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales. Como en el supuesto anterior, a efectos formales, el acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador, si bien la fecha será la del último día del plazo establecido para la emisión del voto, mientras que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente.

Por último, en relación con los medios especificados, en aplicación del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, será causa de impugnación de los acuerdos adoptados por medio de videoconferencia, por conferencia telefónica múltiple o por correo postal u otro medio telemático, el incumplimiento de las garantías de participación e identificación que en él se establecen. En atención al citado precepto, como regla general, la impugnación deberá realizarse en el plazo de tres meses desde la fecha formal de adopción del acuerdo por el propietario afectado que esté al corriente de pago.

En definitiva, sería recomendable e incluso necesario la previa confección de protocolos de actuación para la celebración de este tipo de juntas telemáticas, a efectos de proteger los derechos de los distintos propietarios, así como de garantizar la validez de los acuerdos alcanzados.