El Tribunal Supremo anula el Registro Único de Arrendamientos de corta duración. Analizamos las consecuencias para las viviendas de uso turístico, la oferta en plataformas en línea y la inscripción en registros autonómicos.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026, publicada en el BOE de 8 de junio, anuló los preceptos del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, referidos al procedimiento de registro único de arrendamientos y la obligación de la inscripción en el Registro de la Propiedad para obtener un número de registro que permitiera ofrecer los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración a través de las plataformas en línea. La mencionada sentencia ha sido confirmada por otras posteriores de 21 de mayo de 2026, publicada en el BOE de 26 de junio, y de 1 de junio de 2026, publicada en el BOE de 18 de julio.
El Registro Único de Arrendamientos de corta duración fue creado como un instrumento estatal destinado a asignar un número identificativo único a cada inmueble ofertado para alquiler de corta duración a través de plataformas digitales. Dicho número de registro constituía un requisito necesario para poder ofertar la vivienda en plataformas en línea, siendo expedido por el Registro de la Propiedad.
Fundamentación jurídica del Tribunal Supremo: carencia de título competencial y prohibición de registros duplicados.
Por un lado, el Tribunal Supremo concluye que la creación del Registro Único excedió las competencias estatales y vulneró el sistema constitucional de distribución competencial. Esto es, la regulación impugnada no se limita a establecer mecanismos de coordinación administrativa o de intercambio de información, sino que crea un auténtico registro administrativo con efectos habilitantes para el ejercicio de una actividad cuya ordenación corresponde a las comunidades autónomas.
Además, el Alto Tribunal aprecia que dicho registro genera una evidente duplicidad respecto de los registros turísticos autonómicos, que ya desempeñan funciones de identificación, control e inspección de las viviendas destinadas al alquiler turístico.
La resolución constituye, por tanto, una reafirmación del principio constitucional según el cual el Estado no puede asumir competencias ejecutivas que corresponden a las comunidades autónomas bajo la apariencia de instrumentos de coordinación administrativa.
Consecuencias prácticas.
La consecuencia inmediata ha sido la desaparición del Registro Único estatal y, con ello, del número identificativo expedido por el Registro de la Propiedad.
En consecuencia:
- Desaparece la obligación de obtener el Número de Registro Único para ofertar viviendas de corta duración en plataformas en línea.
- Los registros autonómicos no resultan afectados.
La Ventanilla Digital Única permanece vigente.
La nulidad del Registro Único no implica la desaparición del sistema de intercambio de información previsto por la normativa europea.
El Tribunal Supremo distingue claramente entre el registro administrativo y la Ventanilla Digital Única de Arrendamientos, cuya finalidad consiste exclusivamente en centralizar la información remitida por las plataformas digitales.
En consecuencia, las plataformas en línea deberán seguir remitiendo mensualmente los datos de actividad por unidad, para su redistribución a las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, que ejercerán las funciones de inspección y control, como hasta ahora.
El Registro de Turismo de Andalucía (RTA) no resulta afectado.
La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía sigue siendo obligatoria para aquellas viviendas sometidas a la normativa autonómica sobre viviendas de uso turístico -Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas de uso turístico-.
Por tanto, los titulares de estos inmuebles deberán seguir cumpliendo las obligaciones de inscripción y comunicación previstas por la legislación andaluza.
Conclusiones.
El Tribunal Supremo pone fin al Registro Único de Arrendamientos de corta duración al considerar que su creación excedía las competencias estatales y duplicaba funciones ya atribuidas a las comunidades autónomas.
En consecuencia, desaparece la necesidad de obtener un número de registro expedido por el Registro de la Propiedad como requisito para ofertar viviendas de corta duración en plataformas digitales, sin que ello afecte a la vigencia de la Ventanilla Digital Única ni a los registros turísticos autonómicos, que continúan plenamente operativos.
