1.- Tipología de arras y consecuencias jurídicas
La figura de las arras en la práctica inmobiliaria se configura como una cláusula accesoria a un contrato o precontrato de compraventa, consistente en la entrega de una cantidad parcial de dinero a cuenta del precio pactado, si bien puede cumplir distintas funciones. Así, las arras actúan como una señal destinada a confirmar el negocio, a asegurar el cumplimiento del contrato mediante la previsión de las consecuencias de su incumplimiento o, en su caso, a establecer una facultad de desistimiento con consecuencias económicas predeterminadas.
1.1.- Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias se configuran como un anticipo dinerario en el marco de un contrato de compraventa ya perfeccionado, cuya finalidad es reforzar su existencia y función vinculante.
En este caso, el pago constituye un acto de ejecución del contrato, en la medida en que vincula plenamente a las partes, sin que resulte posible su desistimiento unilateral. En consecuencia, si una de las partes incumple la obligación asumida, la otra podrá optar por la resolución del contrato o por la exigencia judicial de su cumplimiento, con derecho, en ambos casos, a la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, conforme al artículo 1124 CC.
En la práctica, lo descrito en el párrafo precedente implica que el comprador no puede desligarse del contrato limitándose a perder la cantidad entregada, ni el vendedor puede hacerlo devolviendo el doble de lo percibido. Además, la falta de pago del comprador no extingue automáticamente el contrato, sino que, en todo caso, de acuerdo al artículo 1504 CC, el vendedor debe efectuar un requerimiento judicial o notarial previo, pues hasta entonces el comprador conserva el derecho a pagar y evitar la resolución contractual.
1.2.- Arras penales
Por su parte, las arras penales tienen naturaleza jurídica de cláusula penal, cuya función es predeterminar la cuantía de la indemnización exigible en caso de incumplimiento, en los términos del artículo 1152 y siguientes del Código Civil.
Por regla general, dicha cláusula penal sustituye la eventual indemnización por daños y perjuicios, así como los intereses que pudieran ser aplicables en caso de incumplimiento. No obstante, las partes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, pueden pactar que las arras penales sean acumulables a los demás remedios previstos jurídicamente.
Independientemente de lo anterior, resulta de interés precisar que las arras penales tampoco confieren a las partes la facultad de desistimiento, en la medida en que operan exclusivamente como un establecimiento anticipado de los daños derivados del incumplimiento. En consecuencia, aun cuando se hayan pactado arras penales, nada impide que se solicite judicialmente el cumplimiento forzoso del contrato.
1.3.- Arras penitenciales
El régimen de las arras penitenciales es distinto al de las anteriores, ya que se trata de un pacto expreso incorporado al contrato o precontrato de compraventa que habilita a cualquiera de las partes para desvincularse del acuerdo.
De este modo, las arras incorporan una facultad de desistimiento. Si una de las partes decide no continuar con el contrato, la otra no podrá exigir su cumplimiento.En su lugar, se aplica el régimen pactado, que, con carácter general, consiste en la pérdida de las arras entregadas en caso de desistimiento del comprador o en la devolución del doble de las recibidas en caso de desistimiento del vendedor.
En este sentido, en las arras penitenciales cobra especial relevancia la figura del desistimiento, ya que cualquiera de las partes puede abandonar el negocio sin que ello implique un incumplimiento contractual, con la aplicación de la consecuencia económica pactada para el ejercicio de dicha facultad.
Las arras penitenciales son las más habituales en la práctica de las compraventas inmobiliarias y, a su vez, son las únicas reguladas expresamente en el Código Civil (art. 1454 CC). Ahora bien, ello no significa que se apliquen de forma supletoria. Al contrario, su interpretación es restrictiva y la jurisprudencia mayoritaria entiende que, si no se indica claramente otra cosa, las arras constituyen una simple señal de la perfección del contrato y de su carácter obligatorio para ambas partes. Ello responde tanto al régimen general del incumplimiento de las obligaciones recíprocas (art. 1124 CC) como al principio de fuerza vinculante de los contratos.
Así, a falta de certeza, las arras se consideran confirmatorias: no confieren derecho a desistir libremente del contrato, sino que refuerzan la obligatoriedad del acuerdo. Solo cuando se pactan de forma expresa pueden operar como arras penitenciales, es decir, como una excepción que permite a cualquiera de las partes desistir bajo unas consecuencias económicas previamente fijadas.
Por esta razón, la aplicación del régimen de las arras penitenciales exige un pacto expreso en tal sentido, con mención clara de sus consecuencias jurídicas, no siendo suficiente, según la jurisprudencia, la mera referencia al artículo 1454 del Código Civil.
2.- Jurisprudencia del Tribunal Supremo
La sentencia nº 270/2025 del Tribunal Supremo (STS 726/2025) reviste una especial relevancia práctica para el sector inmobiliario, al abordar una cuestión recurrente en la actividad del sector: la correcta calificación jurídica del contrato privado (precontrato o compraventa) y los distintos tipos de arras.
En el caso que nos ocupa, el comprador sostenía la existencia de una compraventa ya perfeccionada (arras confirmatorias), mientras que el vendedor defendía que se trataba de un contrato o precontrato de compraventa con arras penitenciales.
La naturaleza del vínculo contractual y, en concreto, la función atribuida a las arras, es decisiva para las partes, en la medida en que determina consecuencias jurídicas sustancialmente distintas en cuanto a sus derechos y obligaciones, condicionando tanto la exigibilidad del cumplimiento como las consecuencias económicas del incumplimiento, tal y como se detallará en apartados posteriores.
Dicho lo anterior, resulta necesario proceder a una delimitación más precisa de las distintas clases de arras reconocidas por la jurisprudencia.
En la STS 726/2025, la cuestión controvertida consistía en interpretar el contrato, determinar su calificación jurídica y qué tipo de arras se habían pactado.
Si se trataba de arras penitenciales, como entendió el Juzgado de Primera Instancia:
- Existía un precontrato o promesa de compraventa con arras penitenciales.
- El comprador incumplió sus obligaciones de pago, lo que determinó la pérdida de las arras entregadas.
- Al llegar la fecha límite prevista para el otorgamiento de la escritura sin que se hubiera formalizado la compraventa, el vendedor quedó liberado de sus obligaciones y pudo vender el inmueble a un tercero.
Si se trataba de arras confirmatorias, como sostuvo la Audiencia Provincial:
- Existía una compraventa ya perfeccionada.
- Pese al impago del comprador, el vendedor habría incumplido sus obligaciones al vender el inmueble a un tercero sin haber realizado previamente el requerimiento judicial o notarial exigido por el artículo 1504 CC.
- Al existir un incumplimiento recíproco, resultaba aplicable el régimen general del incumplimiento contractual del artículo 1124 CC. En consecuencia, no procedía la pérdida de las arras ni su devolución duplicada, sino su restitución al comprador, aunque sin el incremento propio de las arras penitenciales.
El Tribunal Supremo concluyó que las arras debían calificarse como penitenciales. En consecuencia, revocó la sentencia de la Audiencia Provincial y confirmó la dictada por el Juzgado de Primera Instancia, que desestimaba la demanda del comprador. En su fundamentación, el Tribunal aplicó de forma prioritaria el criterio de interpretación literal del artículo 1281 del Código Civil, recordando que, cuando los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, debe estarse a su sentido literal, sin necesidad de acudir a los criterios interpretativos subsidiarios previstos en los artículos siguientes.
3.- Relevancia práctica y conclusiones
La STS 726/2025 ofrece, entonces, una enseñanza de gran valor para el sector inmobiliario: la calificación del contrato privado y del tipo de arras determina íntegramente el régimen jurídico aplicable y las consecuencias en caso de conflicto, en la medida en que de ella dependen cuestiones esenciales como la existencia o no de la facultad de desistimiento, la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso y el destino de las cantidades entregadas en origen.
Si bien el Código Civil prevé expresamente un solo tipo de arras: las penitenciales en art. 1454 CC, y aun cuando esta modalidad es la preferida en la práctica inmobiliaria, conviene tener presente que su aplicación es de carácter restrictivo en la jurisprudencia. Ahora bien, nada impide que las partes, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, puedan variar dicho régimen general, siempre que el pacto sea válido, esto es, que no resulte contrario a la ley, la moral o el orden público (art. 1255 CC).
Así, el pronunciamiento del Tribunal Supremo vuelve a poner de manifiesto la relevancia de que los precontratos, promesas de compra o compraventas en documento privado sean redactadas con suficiente claridad y con rigor técnico- jurídico, para evitar dificultades interpretativas y, en última instancia, la judicialización de posibles controversias.
En definitiva, la STS 726/2025 refuerza una realidad consolidada: la precisión en la redacción no solo previene litigios, sino que incide directamente en su desenlace.
