A vueltas con el régimen jurídico de los arrendamientos de vivienda
18 marzo 2019
– Breve reseña de las diversas modificaciones en materia de arrendamientos urbanos:
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ponía fin al régimen jurídico que venía siendo aplicado a este tipo de arrendamientos y que se recogía en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, la cual regulaba los denominados “alquileres de renta antigua”; así como por el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, conocido popularmente como “Decreto Boyer”, al haber sido aprobado bajo el mandato del entonces Ministro de Economía y Hacienda, el fallecido Miguel Boyer Salvador.
Aquella normativa, a grandes rasgos, regulaba en su Capítulo Séptimo la llamada prórroga forzosa indefinida a favor del arrendatario, lo que unido al régimen de subrogaciones inter vivos y mortis causa, desalentaba a los propietarios a poner en alquiler sus inmuebles. Tal cuestión fue abordada por el Real Decreto-ley 2/1985, introduciendo una serie de modificaciones que logró fomentar el alquiler de viviendas a costa de reducir drásticamente la duración de los contratos de arrendamiento, lo que a su vez provocó un importante incremento de las rentas del alquiler.
Como consecuencia de lo anterior, se aprobó la citada Ley 29/1994, pretendiendo otorgar de un mayor equilibrio a la relación arrendaticia, mediante el reconocimiento de ciertos derechos inalienables a favor del arrendatario, sin perder de vista los intereses particulares de los propietarios de los inmuebles arrendados. Conforme a lo anterior, se distinguía una normativa más tuitiva para el arrendatario en el caso de los arrendamientos de vivienda, mientras que los destinados a otros usos se sometían casi en su totalidad a la libre voluntad de las partes.
Entre otras cuestiones, destacando lo más notorio, para los arrendamientos de vivienda se establecía un plazo mínimo de duración de cinco años, bajo un régimen de prórrogas anuales, siendo éstas obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario, así como un periodo de prórroga voluntaria para ambas partes por otros tres años más, que una vez en vigor se sometía al mismo régimen de prórroga anual anterior.
Tras más de dieciocho años de vigencia, dicha regulación fue suavizada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y en lo que a la duración del arrendamiento de vivienda se refiere, redujo el plazo mínimo a tres años y el periodo de prórroga voluntaria a una única anualidad extraordinaria.
Ante las anteriores modificaciones, atendiendo a la actual situación del mercado inmobiliario, en lo que al arrendamiento de vivienda se refiere, y recogiendo el efímero legado del malogrado Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, sobre la duración del contrato de arrendamiento y la prohibición del alquiler vacacional (el cual ha estado en vigor desde el 19 de diciembre de 2018, hasta el día 24 de enero de 2019); el pasado día 6 de marzo de 2019 entró en vigor el nuevo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Pues bien, la citada norma recoge una serie de modificaciones a tener en cuenta, procediendo a continuación a resumir las cuestiones más destacadas.
– Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
· Ampliación del plazo mínimo de prórroga:
En lo que se refiere a la modificación más relevante, se vuelve a establecer el plazo mínimo de cinco años de prórroga obligatoria anual, así como el segundo periodo de prórroga voluntaria de hasta tres años, como se recogiera inicialmente en la Ley 29/1994. No obstante, recoge una variación significativa, la cual ya se contempló en el Real Decreto-ley 21/2018, y es que el plazo mínimo será de siete años si el arrendador fuese una persona jurídica, es decir, si por ejemplo estuviéramos ante una sociedad. De esta forma, el contrato continuará en vigor por un mayor periodo de tiempo, fomentando la estabilidad de los arrendatarios.
· Arrendamiento oponible a terceros sin necesidad de inscripción registral:
Por otro lado, hay que destacar otra modificación que no puede resultar inadvertida; se altera el artículo 7, eliminando su apartado segundo, el cual exigía la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que desplegara sus efectos frente a terceros. La razón es la adaptación de los artículos 9.4 (duración del arrendamiento de finca no inscrita en el Registro de la Propiedad), 13 (resolución del derecho del arrendador por un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra), y 14 (enajenación de la vivienda arrendada), al nuevo plazo mínimo, el cual pasa a desplegar efectos erga omnes durante la duración del mismo, con independencia de que se halle o no inscrito. De este modo, la inscripción registral pasa a ser únicamente necesaria para que el arrendamiento continúe vigente respecto a terceros adquirentes más allá del plazo mínimo, siempre y cuando se haya pactado una duración superior, pero no será útil en contratos en los que la duración se remita al artículo noveno.
· Prohibición del pacto de no subrogación en casos de especial vulnerabilidad:
Además, aunque se sigue permitiendo pactar que, en caso de muerte del arrendatario, no exista derecho de subrogación para los sujetos enumerados en el artículo 16.1 más allá del plazo mínimo, se introduce una excepción a dicha posibilidad de pacto. En concreto, se prohíbe el pacto en supuestos de “situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años”, por lo que en dichos supuestos se producirá la subrogación por el tiempo que reste de contrato, si se hubiera acordado una duración superior al plazo mínimo.
· Pacto sobre la actualización de la renta limitado por el IPC:
En lo que a la actualización de la renta se refiere, se mantiene la posibilidad de pactar sobre ello, permitiendo a las partes elegir el “índice o metodología” que se tomará como referencia, si bien introduciendo la limitación de la actualización al resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. De esta forma, la modificación implica que, podrá pactarse un sistema de actualización más beneficioso para el arrendatario que el que se remite al IPC, si bien el arrendador tendrá como límite máximo anual lo que marque el citado índice, lo que implica una restricción respecto a la modificación introducida por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española.
· Atribución de los gastos de gestión inmobiliaria al arrendador persona jurídica:
Otra gran novedad es la introducida en el último párrafo del artículo 20.1, distribuyendo los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, de forma que corresponderán en su totalidad al arrendador cuando éste sea una persona jurídica. Dado que no se pronuncia sobre la distribución de estos gastos cuando el propietario sea una persona física, la misma queda remitida a la voluntad de las partes, como hasta ahora.
· Limitación de las garantías adicionales exigibles:
Por otro lado, una de las cuestiones más discutidas por los potenciales arrendatarios es si existía un límite cuantitativo respecto a la fianza y garantías adicionales que podían ser exigidas por el arrendador. En este sentido, si bien se mantiene que la fianza propiamente dicha seguirá siendo de una mensualidad en los arrendamientos de vivienda, se introduce una novedad en el artículo 36, al limitarse en su apartado quinto que la garantía adicional en este tipo de arrendamientos no podrá ser superior a dos mensualidades, salvo en arrendamientos con una duración pactada superior al plazo mínimo.
· Otras modificaciones (remisión) y concreción del ámbito material:
Por último, en lo que a la Ley 29/1994 se refiere, se introducen otra serie de modificaciones en sus preceptos, para las cuales nos remitimos al propio Real Decreto-ley 7/2019, no sin antes advertir sobre la limitación del ámbito material por medio de la modificación introducida en su artículo 4.2, recuperando la redacción original del precepto. Y es que los arrendamientos de vivienda “cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda”, se someterán en su totalidad a la voluntad de las partes, siendo la regulación contenida en el título II supletoria y no obligatoria, modificando el régimen jurídico y convirtiendo en subsidiaria una regulación que venía siendo imperativa en estos supuestos. De este modo, por ejemplo, la duración del contrato será fijada libremente por las partes en estos supuestos específicos.
– Introducción de novedades en los procedimientos de desahucio:
Asimismo, también haremos una breve referencia a las modificaciones introducidas en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación con los procedimientos de desahucio por falta de pago o expiración del plazo del arrendamiento. En concreto, en el apartado tercero del artículo 440, se establece que se hará constar el día y hora exactos para el lanzamiento en el requerimiento al demandado, algo que se venía haciendo ya en la práctica por la mayoría de los Juzgados, recogiéndose en el apartado cuarto que, en caso de oposición, habrá de fijarse nuevamente y estarse a dicho señalamiento en caso de sentencia estimatoria.
No obstante, la mayor novedad se introduce en un nuevo apartado quinto del artículo 441 de la citada norma procesal, según el cual el Juzgado se remitirá de oficio a los servicios sociales para que pueda apreciarse si concurren en el demandado las circunstancias de especial vulnerabilidad. En el supuesto de que los servicios sociales comuniquen que concurren dichas circunstancias, se suspenderá el procedimiento por un máximo de un mes en el caso de una persona física y de tres meses en el supuesto de una persona jurídica. Transcurridos dichos plazos, se alzará la suspensión, continuando el procedimiento por sus respectivos trámites.
– Modificaciones en el ámbito fiscal y tributario:
En relación con las novedades tributarias, además de introducir una exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre; se realizan también modificaciones en materia económica y fiscal en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, introduciendo tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Sucintamente, las medidas consisten en exceptuar de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica; la modificación de la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal; así como la creación de una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo. Esto último ha de ponerse necesariamente en relación con las disposiciones adicionales primera y segunda del Real Decreto-ley 7/2019, no por su contenido actual, sino por lo que podría derivarse de las medidas enumeradas en dichos preceptos.
– Creación de un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda:
Finalmente, la disposición adicional primera procede a enumerar una serie de medidas a tomar por el Ministerio de Fomento para “dinamizar la oferta de vivienda en alquiler”, si bien lo realmente novedoso, que no necesariamente útil, se introduce en la disposición adicional segunda. En dicho precepto se indica que se crea el denominado “Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda”, de carácter estatal, si bien remite a las Comunidades Autónomas la posibilidad de definir específicamente su propio índice. Sin embargo, queda por definir cuál será la eficacia de dicho índice.
En cualquier caso, conforme a la disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 7/2019, las modificaciones serás aplicables a los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019, así como a los formalizados previamente si las partes lo acuerdan expresamente. No obstante, estaremos expectantes tanto de su potencial impacto, como de cuál sea la vigencia de estas medidas, dado que habrán de ser convalidadas por el Congreso de los Diputados, sobre todo si atendemos al anterior Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, y su escasa duración.
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