Aspects importants de la situation urbanistique actuelle de Marbella.

1.- INTRODUCTION

Dans le contexte de l’Union Européenne se profile plusieurs politiques en matière d’organisation urbaine, qui misent en œuvre, peuvent stimuler l’activité du secteur immobilier et de la construction.

Nous faisons face à des défis très complexes qui exigent la réorganisation de la ville afin que la consommation des ressources soit moindre, dans tout les cas inférieur à  l’actuelle.

Afin d’éviter, dans la mesure du possible, les émissions provoqués par le transport de marchandises, il sera nécessaire de ne plus dépendre des ressources lointaine, ce qui est particulièrement visible dans la production d’aliments et d’énergie. Le traitement des déchets devra également être effectué au niveau local. Il s’agit, dans un premier temps, de diminuer la consommation de combustibles fossiles ainsi que l’émission de gaz nuisibles pour les écosystèmes associés.

Il existe également des opinions qui parlent de fomenter les économies locales, les singularités de chaque territoire face au processus d’homogénéité qui a eu lieu ces dernières années et qui est considéré comme trop intense. Dans un monde qui tend à l’excès d’uniformité; l’indifférenciation, la singularité, de diversité sont des vertus importantes pour les visiteurs et les futurs résidents.

Pour nous faire une idée de comment les choses vont évoluer, nous nous référons ici au Pacte d’Amsterdam et l’Agenda Urbain Européen, qui se trouvent sur le lien suivant [http://urbanagendaforthe.eu/pactofamsterdam/].

La diffusion constante et maintenue des idées qui inspirent ces documents peut engendrer d’importants changements dans la mentalité des gens, et par conséquent les territoires qui voudront prospérer devront s’adapter.

Je crois que je ne me trompe pas en affirmant que je prévoit que ces changements ne vont pas résulter facile, pour la simple raison qu’il est plus simple de prospérer dans un contexte d’augmentation de la consommation des ressources matérielles, dans lequel subsistent les organisations et les systèmes les mieux préparer pour consommer de plus en plus, que dans un environnement qui présente les caractéristiques opposées, c’est-à-dire dans un contexte qui pénalise la consommation de ressources.

D’un autre côté, le développement et l’évolution des villes sont des nécessités et des aspirations légitimes des habitants sans pour autant qu’il y est une raison pour laquelle Marbella devra être une exception. Il n’est pas juste de compromettre les possibilités des territoires de s’adapter aux nouvelles circonstances, puisque la compétente entre autre ne va pas être inférieur, sinon au contraire, chaque fois plus importante, et je considère que tous ont le droit de rivaliser avec les moyens qu’ils disposent et de la façon dont décident ses habitants. La finalité de tous est d’atteindre chaque fois une meilleure complexité et développement.

Finalement, réitérer que l’activité urbanistique, aussi bien celle de l’amélioration du tissu urbain existent, que sa réorganisation ou celle de la génération d’une nouvelle ville, peut avoir lieu, aujourd’hui en Espagne, uniquement au travers de la planification publique, via l’application des systèmes et des progrès prévus légalement.

 

2.- PLANIFICATION GÉNÉRALE EN VIGUEUR.- PGOU 1986

La planification urbanistique actuellement en vigueur à Marbella consiste en une multitude de déterminations contenues dans un ensemble de documents connus comme « le PGOU 1986 ». La meilleure partie de ces déterminations furent adoptés le 3 juin 1986, une autre partie fut adoptée le 12 mars 1990. Nous devons également prendre en compte les documents du développement de cette planification générale. Il existe également quelques plans de développement du PGOU de 1986 – planification générale antérieure à 1986 – que le PGOU 1986 laissa en vigueur de manière provisoire, jusqu’à ce que les œuvres d’urbanisation culminent.

L’année 1990, la Mairie devait rédiger un Texte Consolidé intégrateur de toute la planimétrie et des normes écrites,  document qui semble être en traitement et qui sera adopté prochainement.

La documentation est actuellement un peu confuse et peut induire en erreur, ce qui n’est pas souhaitable si nous prenons en compte que dans notre système, les plans généraux sont des instruments qui contiennent les normes de caractère général. Par conséquent, si cette planification continue de s’appliquer, l’adoption de ce Texte Consolidé résulte indispensable afin de faciliter la connaissance de la planification générale applicable et la certitude de son contenu, éliminant les doutes relatifs à la norme applicable, connaissance qui dans certaines parties de la commune présente des difficultés.

La condition de norme de caractère général qu’on actuellement les plans, conçus comme partie de l’ordre juridique, est à l’origine de la controverse relative à la nécessité ou non de sa publication dans les Journaux Officiels, discussion conclut par la Cour Suprême qui affirme que pour que les plans urbanistiques soient efficaces, leur publication est nécessaire. Au début, la publication de la normative fut estimé suffisante, puisqu’il n’était techniquement pas possible de publier des plans proprement dit, cependant nous savons que les plans ne contiennent pas seulement des normes écrites sinon également graphiques, qui non pour être graphiques sont moins juridiques ou obligatoires. Etant donné l’état actuel des technologies de l’information, à notre avis, c’est un devoir des Mairies de publier, même au travers de leur réseau internet, la documentation graphique des Plans Généraux adoptée définitivement.

L’accès facile et général à cette information est fondamental afin d’éviter les doutes relatif à son contenu. Les pages web des administrations sont des instruments idéaux pour la diffusion de ces documents, étant louable celle de la Mairie de Marbella, qui facilite énormément le droit des citoyens à connaître la planification applicable. Il est regrettable que d’autres municipalités ne disposent pas d’outils similaires.  Nous voulons également ajouter que la validité du PGOU 1986 se doit, au fait que la Cour Suprême est déclaré la nullité de sa révision, qui fut adopté en 2010, puisque telle révision n’était pas complétement conforme avec le reste de l’Ordre Juridique, elle ne s’intégrait pas parfaitement avec celui-ci. La nullité de cette révision, qu’on appelle PGOU 2010 n’est pas quelque chose qui devrait nous surprendre puisque, comme je l’ai mentionné, les plans urbanistiques ont la considération de normes de caractère général, une sorte de règlement, de telle façon que son traitement et son contenu doit être parfaits, absolument conformes avec le reste de l’Ordre duquel il fait partis, qui n’est t’autre qu’une manifestation de l’Etat de droit, dans lequel les Administrations doivent être soumise à la légalité en vigueur, en marge de laquelle l’action administrative n’existe pas.

La nullité de la planification détermine l’entrée en vigueur de l’antérieure, qui récupère sa validité, mais qui ne la récupère pas en tant que projet de ville future, sinon uniquement pour couvrir un vide normatif. Ces documents qu’on appelle PGOU 1986 ne sont plus un projet de ville, parce que ce plan général de 1986 répondait, ou du moins une partie, à des idées, des objectifs et des politiques, aujourd’hui abandonnés, de telle manière que son application est complexe, aussi difficile et ardue que résulte, en notre jugement, la labeur d’intégrer dans l’Ordre et la réalité sociale, politique et matérielle d’un instrument normatif de trente ans, adopté dans un contexte légal distinct, où les expectatives étaient autres, dans des conditions économiques, sociales et politiques différentes. C’est-à-dire, que nous ne sommes plus en 1986, ni Marbella est la ville d’autrefois, de sorte qu’une planification adoptée à cette époque ne résulte pas approprié aujourd’hui.

En définitif, la validité d’un plan général en raison de son approbation définitive n’équivaut pas, en tant que document assimilé collectivement regardant vers le futur – projet de ville pensé, imaginé et assimilé par les citoyens -, à la validité d’une ancienne planification, pour la simple raison qu’elle a été traité antérieurement que celle qui devait la substituer en résulte finalement annulée. Dans ce second cas, nous ne parlons plus d’un projet de ville, indépendamment du fait que soit refondus les documents actuellement adoptés et que le résultat s’adapte à la Loi 7/2002 de l’Aménagement Urbanistique d’Andalousie (LOUA).

Le PGOU 1986 ne peut servir de projet pour la ville si certaines parties ont été exécutées sans en tenir compte, en marge et contre ses déterminations, il est donc évident que ce qui existe ne va pas disparaître du jour au lendemain, de tel sorte que le point de départ est autre que celui originaire du PGOU 1986.

Par conséquent, en résumé, le PGOU 1986 doit s’interpréter et s’appliquer de manière à garantir que le résultat s’ajuste au cadre normatif en vigueur, en tenant compte des politiques qui au niveau supra communal se poursuivent et les principes qui dérivent de celles-ci, donc les objectifs qu’aujourd’hui doit poursuivre la planification urbanistique qui ne coïncident pas avec ceux de l’année 1986.

 

3.- DOSSIERS EN TRAITEMENT QUI AFFECTENT À LA PLANIFICATION URBANISTIQUE DE MARBELLA

Dans ce contexte, la Mairie de Marbella a initié le traitement d’un dossier pour modifier les ordonnances d’édification du Plan Général de 1986, un autre pour consolidé en un seul document, celles adoptées le 26 juin 1986 et le 12 mars 1990, et un troisième, pour adapter cette planification à la Loi d’Aménagement Urbanistique d’Andalousie.

Le succès du traitement et des déterminations de ces documents est important puisque, pour l’instant, à moins que les choses ne changent énormément, c’est que qui sera en vigueur jusqu’à ce que soit adopté définitivement un second essai de révision du PGOU 1986, et nous savons que ces dossiers ont tendance à s’attarder.

Modification des normes urbanistiques du PGOU de 1986

Le 29 juillet 2016 a été initialement adopté une procédure pour la modification des Ordonnances du Plan Général de 86. Le 31 août 2016 a été publié l’Accord du Conseil de la Mairie dans le BOP de Malaga (journal officiel).

L’étendu de ce dossier est très limité, si bien, nous le valorisons positivement, puisqu’il prétend adapter l’ancienne normative aux questions qui sont au jour d’aujourd’hui basiques, comme l’optimisation des édifications dans l’usage de l’énergie.

Du texte adopté initialement, à mon avis est important ce qui suit :

1.      Sur le sol urbain sectorisé il est permis de substituer la typologie de maison jumelée par celle de village méditerranéen, avec un caractère alternatif et compatible, avec l’objectif de réduire l’impact environnemental, des paysages et l’indice d’occupation du sol (art. 270.6)

2.- En ce qui concerne les normes régulatrices de l’édification.-

– Les concepts comme superficie construite, superficie utile, superficie constructible, se clarifient en lien avec les termes indiqués dans le PGOU de 2010 (art. 143).

– Les porches sont pris en compte aux effets de constructibilité à 50% si ceux-ci sont couverts sur trois côtés et ne sont pas pris en compte s’ils sont couverts sur un ou deux côtés (art. 143.3). Dans la normative antérieur ceux étaient pris en compte à 100 %, s’ils étaient couverts sur trois côtés.

–         Les doubles hauteurs ne sont pas prises en compte aux effets de constructibilité, si la cavité ne dépasse pas 25 % de l’étage (art. 143.2).

–         Les usages du sous-sol s’élargissent : garage, cellier, toilettes, installations, usages récréatifs (art. 143.4).

–         Les pergolas et les constructions auxiliaires destinées à des installations sont exclues du calcul d’occupation (art. 144).

–         La construction d’un grenier se régule dans diverses typologies (art. 162 bis).

–         La régulation des usages de « fuera de ordenación » (art. 181 et Disposition Transitoire 1ª), est pertinente puisque 18.000 propriétés sont dans cette situation. Dans la normative du PGOU de 1986 il n’existe aucune régulation.

3.- En sol urbain.-

– La normative se flexibilise en ce qui concerne les parcelles minimum de UE, UA et PM dans les termes contenus dans le PGOU de 2010, évitant des états de fait qui pourraient donner lieu à des parcelles inconstructible.

– Sur les parcelles individuelles de majeure superficie, qui ont peu de constructibilité, il est permis une augmentation de celle-ci, pour faciliter la mise en œuvre de constructions auxiliaires.

– Las séparations des lisières dans les sous-zones UE 1 et UE 2 se réduisent pour permettre des constructions auxiliaires.

– Le calcul de méditions des hauteurs des édifications sont modifier pour permettre la mise en œuvre d’installations d’économies énergétiques.

– Dans les sous-zones UE, la procédure pour construire des maisons jumelées est instaurée et les édifications destinés aux garages sans respecter la séparation des lisières sont permis.

Le texte consolidé antérieurement a été adopté initialement, soumis à l’information publique est en attente de rapports, préalable à l’adoption définitive de la part de la Mairie.

Nous considérons que l’adoption définitive de cette modification de la Normative Urbanistique du PGOU de 1986 sera positive.

 

Texte consolidé et adaptation partielle du PGOU de Marbella de 1986 à la LOUA

La rédaction du dossier d’adaptation du PGOU de 1986 à la LOUA a commencé en juillet de 2016, actuellement nous sommes dans l’attente de l’approbation initiale, pour sa postérieure information publique, des rapports obligatoires et de l’approbation définitive  de la part de la Mairie.

Une partie de ce qui est aujourd’hui connut comme PGOU 1986 fut adopté le 3 juin 1986 et une autre partie le  12 mars 1990, étant la Mairie obligée de rédiger et d’adopter un Texte Consolidé, devrait aboutir dans les prochains mois.

En résumé, le PGOU de 1986 fut adopté en partie le 3 juin 1986 et une autre partie le 12 mars 1990, et sa normative publié dans le BOP le 28 novembre 2000, si bien, le Texte Consolidé est encore en attendant d’approbation et de publication, actuations qui doivent être faites immédiatement, dans le but d’obtenir l’implantation complète dudit instrument de la planification.

La régulation de l’adaptation des plans généraux de la LOUA se trouve dans le Décret 11/2008, par lequel se développe les procédures dirigés à mettre des sols urbains sur le marché pour la construction de logements sociaux.

4.- RÉVISION DU PLAN GÉNÉRAL

Il se peut que ce ne soit pas le moment, mais dans un futur proche la ville devra entreprendre la révision de la planification générale qui s’adapte aux nécessités du moment et aux politiques qui se décident au niveau supra communal. Comme il est dit dans l’introduction, la compétence entre les villes en lien avec les investissements sur son territoire, talents et ressources malgré leur limitation ne vous pas cesser, en outre une réorganisation urbaine importante va être nécessaire pour réduire la dépendance des ressources qui se sont pas obtenus dans des localités proches. Par conséquent, ces municipalités qui ne sont pas suffisamment agile dans les prises de décisions perdront des opportunités.

Le fonctionnement et l’adaptation des villes résultent facile et semble plus efficace, bien que pas toujours, si cela est fait avec l’aide des instruments de planification, puisque cela implique une réflexion préalable sur le territoire, les ressources qu’il dispose ainsi que l’analyse de l’organisation sociale sur laquelle elle repose.

 

Dans l’actualité, en Europe 359 millions de personnes vivent en ville, soit 72 % de la population de l’Union et on espère que ce chiffre va augmenter. Sans cette planification urbaine, le développement individuel de chaque citoyen n’est pas possible. A mon avis, le succès des plans de vie individuels, des entreprises, des familles requièrent des outils facilitant leur coexistence sur le territoire, puisque sans eux je pense qu’ils existent moins de possibilités d’atteindre le degré de complexité que requière le développement de la ville. Le motif de la planification est de permettre la cohabitation, de faciliter la coopération et le progrès, ce qui nous permet d’affirmer que c’est une activité, celle de la planification urbaine, qu’elle soit formelle ou pas, qui n’aura pas de fin tandis que la ville existe, puisque la ville ne peut être envisagé comme une forme définitive, sinon qu’elle doit faciliter son évolution permanente pour continuer d’exister.

C’est la responsabilité des Administrations Publiques de faciliter ladite coopération et d’anticiper les nécessités de la ville, d’étudier la manière constante le territoire et la manière dont elle est utilisée. A mon avis, elles devraient être prêtes, dans le cas où la révision de la planification générale soit nécessaire. Pour l’instant, la Mairie n’a considéré pas opportun d’initier le dossier de révision, les Administrations ne perçoivent pas  l’utilité d’un nouveau plan général, mais nous pensons que le moment arrivera où celui-ci sera demandé par la collectivité, de tel sorte qu’il n’y aura pas option que de le rédiger et le traiter, car autrement la ville et par conséquent ses habitants seront vouer à la stagnation.

 

Ignacio Pérez de Vargas Ruedas