1.- Types d’arrhes et conséquences juridiques
Dans la pratique immobilière, les arrhes constituent une clause accessoire d’un contrat ou d’un avant-contrat de vente, consistant en la remise d’une somme d’argent partielle à titre d’acompte sur le prix convenu, bien qu’elles puissent remplir différentes fonctions. Ainsi, les arrhes servent de gage destiné à confirmer la transaction, à garantir l’exécution du contrat en prévoyant les conséquences de son inexécution ou, le cas échéant, à établir un droit de rétractation assorti de conséquences financières prédéterminées.
1.1.- Arrhes confirmatoires
Les arrhes confirmatoires s’apparentent à une avance en argent dans le cadre d’un contrat de vente déjà conclu, dont l’objectif est de renforcer son existence et son caractère contraignant.
Dans ce cas, le paiement constitue un acte d’exécution du contrat, dans la mesure où il lie pleinement les parties, sans qu’un désistement unilatéral ne soit possible. Par conséquent, si l’une des parties manque à l’obligation qu’elle a contractée, l’autre partie peut opter pour la résiliation du contrat ou pour l’exigence judiciaire de son exécution, avec droit, dans les deux cas, à l’indemnisation correspondante pour dommages et intérêts, conformément à l’article 1124 du Code civil.
En pratique, ce qui est décrit dans le paragraphe précédent implique que l’acheteur ne peut se dégager du contrat en se contentant de perdre la somme versée, pas plus que le vendeur ne peut le faire en restituant le double de la somme perçue. De plus, le défaut de paiement de l’acheteur n’entraîne pas automatiquement la résiliation du contrat ; au contraire, conformément à l’article 1504 du Code civil, le vendeur doit au préalable adresser une mise en demeure judiciaire ou notariale, car jusqu’à ce moment-là, l’acheteur conserve le droit de payer et d’éviter la résiliation du contrat.
1.2.- Acomptes pénaux
Pour leur part, les acomptes pénaux ont la nature juridique d’une clause pénale, dont la fonction est de fixer à l’avance le montant de l’indemnité exigible en cas d’inexécution, conformément aux dispositions des articles 1152 et suivants du Code civil.
En règle générale, cette clause pénale se substitue à l’éventuelle indemnisation au titre des dommages-intérêts, ainsi qu’aux intérêts qui pourraient être applicables en cas d’inexécution. Toutefois, les parties, dans l’exercice de leur autonomie de volonté, peuvent convenir que les arrhes pénales s’ajoutent aux autres recours prévus par la loi.
Indépendamment de ce qui précède, il convient de préciser que les arrhes pénales ne confèrent pas non plus aux parties le droit de se désister, dans la mesure où elles servent exclusivement à fixer à l’avance le montant des dommages-intérêts résultant de l’inexécution. Par conséquent, même si des arrhes pénales ont été convenues, rien n’empêche de demander judiciairement l’exécution forcée du contrat.
1.3.- Arrhes pénitentielles
Le régime des arrhes pénitentielles diffère de celui des arrhes précédentes, car il s’agit d’une clause expresse intégrée au contrat ou au précontrat de vente qui permet à l’une ou l’autre des parties de se dégager de l’accord.
Ainsi, les arrhes intègrent un droit de désistement. Si l’une des parties décide de ne pas donner suite au contrat, l’autre ne pourra pas en exiger l’exécution. À la place, c’est le régime convenu qui s’applique, lequel consiste généralement en la perte des arrhes versées en cas de désistement de l’acheteur ou en la restitution du double des arrhes reçues en cas de désistement du vendeur.
À cet égard, la notion de désistement revêt une importance particulière dans le cadre des arrhes pénitentielles, puisque chacune des parties peut se retirer de la transaction sans que cela n’implique un manquement contractuel, moyennant l’application de la conséquence financière convenue pour l’exercice de ce droit.
Les arrhes pénitentielles sont les plus courantes dans la pratique des ventes immobilières et constituent par ailleurs les seules à être expressément régies par le Code civil (art. 1454 CC). Cela ne signifie toutefois pas qu’elles s’appliquent à titre supplétif. Au contraire, leur interprétation est restrictive et la jurisprudence majoritaire considère que, sauf indication contraire claire, les arrhes constituent un simple signe de la conclusion du contrat et de son caractère contraignant pour les deux parties. Cela relève tant du régime général de l’inexécution des obligations réciproques (art. 1124 CC) que du principe de la force obligatoire des contrats.
Ainsi, en l’absence de précision, les arrhes sont considérées comme confirmatoires : elles ne confèrent pas le droit de se retirer librement du contrat, mais renforcent le caractère contraignant de l’accord. Ce n’est que lorsqu’elles sont expressément convenues qu’elles peuvent fonctionner comme des arrhes pénitentielles, c’est-à-dire comme une exception permettant à l’une ou l’autre des parties de se retirer moyennant des conséquences financières préalablement fixées.
C’est pourquoi l’application du régime des arrhes pénitentielles exige un accord exprès en ce sens, mentionnant clairement ses conséquences juridiques ; selon la jurisprudence, la simple référence à l’article 1454 du Code civil n’est pas suffisante.
2.- Jurisprudence de la Cour de cassation
L’arrêt n° 270/2025 de la Cour de cassation (STS 726/2025) revêt une importance pratique particulière pour le secteur immobilier, car il aborde une question récurrente dans l’activité de ce secteur : la qualification juridique correcte du contrat privé (avant-contrat ou contrat de vente) et les différents types d’arrhes.
Dans l’affaire qui nous occupe, l’acheteur soutenait l’existence d’une vente déjà conclue (arrhes confirmatoires), tandis que le vendeur affirmait qu’il s’agissait d’un contrat ou d’un avant-contrat de vente assorti d’arrhes pénitentielles.
La nature du lien contractuel et, plus précisément, la fonction attribuée aux arrhes, est déterminante pour les parties, dans la mesure où elle entraîne des conséquences juridiques sensiblement différentes en ce qui concerne leurs droits et obligations, conditionnant tant l’exigibilité de l’exécution que les conséquences économiques de l’inexécution, comme cela sera détaillé dans les paragraphes suivants.
Cela étant dit, il convient de procéder à une délimitation plus précise des différentes catégories d’arrhes reconnues par la jurisprudence.
Dans l’arrêt de la Cour suprême n° 726/2025, la question litigieuse consistait à interpréter le contrat, à déterminer sa qualification juridique et à établir quel type d’arrhes avait été convenu.
S’il s’agissait d’arrhes pénitentielles, comme l’avait estimé le tribunal de première instance :
- Il existait un avant-contrat ou une promesse de vente assortie d’arras pénitenciels.
- L’acheteur a manqué à ses obligations de paiement, ce qui a entraîné la perte des arras versés.
- À l’expiration du délai prévu pour la passation de l’acte de vente, la vente n’ayant pas été formalisée, le vendeur a été libéré de ses obligations et a pu vendre le bien immobilier à un tiers.
S’il s’agissait d’arrhes confirmatoires, comme l’a soutenu la Cour d’appel provinciale :
- Il existait une vente déjà conclue.
- Malgré le défaut de paiement de l’acheteur, le vendeur aurait manqué à ses obligations en vendant le bien immobilier à un tiers sans avoir préalablement procédé à la mise en demeure judiciaire ou notariale exigée par l’article 1504 du Code civil.
• En l’absence d’un manquement réciproque, c’est le régime général de la rupture contractuelle prévu à l’article 1124 du Code civil qui s’appliquait. Par conséquent, il n’y avait pas lieu à la perte des arrhes ni à leur restitution au double de leur montant, mais à leur restitution à l’acheteur, sans toutefois la majoration propre aux arrhes pénitentielles.
La Cour suprême a conclu que les arrhes devaient être qualifiées de pénitentielles. En conséquence, elle a annulé l’arrêt de la Cour d’appel et confirmé celui rendu par le tribunal de première instance, qui rejetait la demande de l’acheteur. Dans ses motifs, la Cour a appliqué en priorité le critère d’interprétation littérale de l’article 1281 du Code civil, rappelant que, lorsque les termes du contrat sont clairs et ne laissent aucun doute quant à l’intention des parties, il convient de s’en tenir à leur sens littéral, sans qu’il soit nécessaire de recourir aux critères d’interprétation subsidiaires prévus dans les articles suivants.
3.- Portée pratique et conclusions
L’arrêt de la Cour suprême n° 726/2025 offre donc un enseignement très précieux pour le secteur immobilier : la qualification du contrat privé et du type d’arrhes détermine intégralement le régime juridique applicable et les conséquences en cas de litige, dans la mesure où en dépendent des questions essentielles telles que l’existence ou non du droit de rétractation, la possibilité d’exiger l’exécution forcée et le sort des sommes versées initialement.
Bien que le Code civil prévoie expressément un seul type d’arras : les arras pénitenciels à l’article 1454 du Code civil, et même si cette modalité est privilégiée dans la pratique immobilière, il convient de garder à l’esprit que son application revêt un caractère restrictif en jurisprudence. Toutefois, rien n’empêche les parties, dans l’exercice de leur autonomie de volonté, de déroger à ce régime général, à condition que la convention soit valide, c’est-à-dire qu’elle ne soit pas contraire à la loi, aux bonnes mœurs ou à l’ordre public (article 1255 du Code civil).
Ainsi, l’arrêt de la Cour suprême souligne une nouvelle fois l’importance de rédiger les contrats préliminaires, les promesses d’achat ou les actes de vente sous seing privé avec suffisamment de clarté et de rigueur technico-juridique, afin d’éviter les difficultés d’interprétation et, en dernier ressort, la saisine des tribunaux en cas de litiges éventuels.
En définitive, l’arrêt de la Cour suprême n° 726/2025 renforce une réalité bien établie : la précision dans la rédaction permet non seulement de prévenir les litiges, mais influe également directement sur leur issue.
